Современное высококлассное жилье, принадлежащее к элитарной категории, специалисты считают особой составляющей рынка недвижимости. Причина в том, что этот сегмент существует по своим собственным законам, заметно отличаясь от остального рынка. В частности, квартиры элит-класса остаются всегда востребованными, даже в кризисные времена после 2008 года именно сектор элитного жилья «просел» менее всего. Рассчитана такая недвижимость на очень немногочисленную категорию покупателей, обладающих толстым кошельком и частенько довольно придирчивых.
Что входит в определение «элитная квартира»?
Жилье элит-класса обладает рядом специфических характеристик, до которых не дотягивает менее дорогая недвижимость. Эти параметры зависят не только от объективных факторов в виде новых технологий и инженерных решений, инновационных строительных и отделочных материалов. Также влияние оказывает и постоянно меняющаяся мода, наряду с креативными идеями маркетологов.
Характеристики элитных квартир
В понятие «квартира элит-класса» входит:
- жилье с соответствующей площадью, большими кухнями (от 20 кв. метров), увеличенными окнами, высокими потолками (от 3 метров), дополнительными санузлами, эксклюзивными планировочными и дизайнерскими решениями. Как правило, с отделкой, в которой используются только качественные дорогостоящие материалы. Общая площадь колеблется от 60 кв. метров в студии и до 350 кв. метров в 5-комнатной квартире. Зачастую элитная недвижимость предлагается не только с отделкой, но и с мебелью;
- хорошо охраняемая и огороженная придомовая территория, которая часто обустроена с использованием принципов ландшафтного дизайна;
- современные системы безопасности – видеонаблюдение, контроль доступа, пожаротушение и дымоудаление;
- качественные системы кондиционирования и вентиляции (с очисткой воздуха и пароувлажнением), водоснабжения и очистки воды, энергоснабжения и отопления. Элитные дома иногда могут оснащаться резервными бойлерами и электрогенераторами;
- охраняемая парковка и/или подземная стоянка с лифтом, с мойкой и экспресс-автосервисом. Количество машиномест – не менее 1,5 на квартиру;
- собственная социально-бытовая инфраструктура (детсады, магазины, фитнес-центры, клубы и т.д.).
Таким образом, элитная квартира – это очень комфортное, безопасное и охраняемое жилье, благоустроенное с помощью лучших инженерных коммуникаций и строительных материалов.
Каковы требования к зданию?
Очевидно, что элитные квартиры не могут располагаться в типовом панельном доме. И даже основная часть монолитных многоэтажных зданий тоже не удовлетворяет критериям элитарности. Дорогая недвижимость высшего класса обычно располагается в строениях с красивой оригинальной архитектурой, выстроенных по индивидуальным проектам. Зачастую подобным зданиям присваивают собственные имена-бренды, которые отлично известны внутри района, а то и за его пределами.
Еще одна отличительная черта жилых комплексов элит-класса – наличие мест общего пользования с большой площадью. Это обширные холлы размером не менее 100-120 кв. метров, просторные лестничные клетки, оснащенные ультрасовременными лифтами. На этажах располагается не более 3-4 квартир, а всего в проекты такого класса закладывается максимум 70-80 квартир. Высотность элитного объекта – не более 8-9 этажей, обычно заметно меньше.
Месторасположение элитного жилья
Жилые комплексы, претендующие на принадлежность к «высшей лиге», могут возводиться далеко не в каждом микрорайоне. Место строительства должно удовлетворять нескольким важным требованиям хотя бы частично.
В число требований к элитной недвижимости входят:
- удобный подъезд к дому, хорошая транспортная доступность в целом;
- доступность качественных (элитных) объектов социально-бытовой инфраструктуры;
- высокая концентрация в районе коммерческих и административных объектов, бизнес-центров;
- близость значимых культурных центров, архитектурных памятников;
- живописные виды из окон квартир;
- хорошая экологическая составляющая, близость лесопарковых зон.
В последние годы малоэтажное элитное жилье нередко застраивается поселками, а многоэтажные жилые комплексы состоят из нескольких корпусов. Это дает дополнительный плюс, т.к. формируется территория с однородным социальным окружением.
Как формируются цены на квартиры элит-класса?
Важная особенность сегмента элитной недвижимости – ценообразование здесь зависит как от объективных, так и от субъективных параметров.
Объективные факторы
К ним можно отнести соответствие объекта недвижимости всем перечисленным выше требованиям к квартире, зданию и его расположению. Это означает, что продавец не может просто так назвать жилье «элитным», назначив ему соответствующую цену. Объект недвижимости должен действительно обладать красивой оригинальной архитектурой, охраняемой территорией, соответствующими инженерными системами и т.д. Если вы нацелились на элитную квартиру в новостройке, обязательно следует убедиться, что на уровне проектной декларации ЖК соответствует уровню. Иногда случается так, что застройщики «задирают» цену, выдавая бизнес-класс за элитное жилье из-за расположения дома в престижном районе.
Субъективные факторы
Высокая значимость субъективных моментов – серьезное отличие элитного сегмента от других категорий рынка недвижимости. Речь идет о том, что очень часто покупатели «элиток» выбирают квартиру на уровне «мое – не мое». А это, в свою очередь, означает, что продавцы весьма вольно подходят к ценообразованию. Ведь очень состоятельный покупатель выложит за понравившуюся квартиру любую более-менее разумную сумму. По факту понятие «завышенная цена» на рынке элитной недвижимости отсутствует. Здесь каждая квартира уникальна, и ищет именно «своего» покупателя.
Конкурентные преимущества
Некие «изюминки», которыми обладают те или иные объекты недвижимости, могут серьезно поднять цену элитного жилья. Например, старинный особняк с уникальной архитектурой, где отделка квартиры выполнена в соответствующем историческом стиле. Или, напротив, ультрасовременный дизайн здания с необычными геометрическими пропорциями, где расположены квартиры со столь же оригинальными планировками. Также к «изюминкам» можно отнести какие-нибудь дополнительные опции по части оснащения дома, не предлагаемые в других жилых комплексах. Или какие-то особые объекты собственной инфраструктуры, которые придутся по душе покупателям жилья. Например, детский многофункциональный центр, совмещающий детсад, школьные классы и студии творчества.
Что учитывать при выборе элитной квартиры?
По большому счету, покупка недвижимости элит-класса – это всегда вопрос личных предпочтений покупателя, имеющего соответствующие финансовые возможности. И давать советы здесь – дело не слишком благодарное. Единственное, что можно порекомендовать – желательно четко сформулировать все требования и запросы заранее. Рынок элитной недвижимости очень неоднороден, и квартиры на нем могут обладать весьма разными характеристиками. Наличие четкого списка критериев отбора, важных именно для вас, может сильно сэкономить время.
Покупая элитную квартиру в старом доме на вторичном рынке, есть смысл присмотреться к состоянию строения (стены, перекрытия) и инженерных коммуникаций. Иногда за внешним шиком может скрываться здание, у которого важные конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии. На рынке первичной недвижимости следует прописывать в договоре все атрибуты элитарности. А также очень ответственно подходить к выбору застройщика и способу юридической регистрации его обязательств.
Также нужно учитывать, что вряд ли получится серьезно скинуть цену на понравившуюся квартиру. Элитная недвижимость почти не подвержена ценовым колебаниям, и продавцы такого жилья привыкли ждать подходящего предложения месяцами или даже годами.
