Все сделки купли-продажи на сегодняшнем рынке недвижимости можно разделить на две большие категории – прямые (свободные) сделки, которые часто именуют «чистой продажей», и альтернативные. В первом случае речь идет об обычном приобретении или продаже жилья, когда покупатель и продавец оформляют куплю-продажу и на этом сделка является завершенной. Ко второй категории относятся куда более сложные сделки, которые могут включать в себя целую цепочку участников, преследующих собственные цели.
Что представляет собой альтернативная купля-продажа?
Альтернативной принято называть сделку, в которой продавец жилой недвижимости тут же становится покупателем другого жилья. Проще говоря, когда человек продает квартиру, чтобы на эти деньги приобрести другую. При этом регистрация обоих договоров купли-продажи осуществляется одновременно, а взаиморасчеты обычно производятся через банковскую ячейку или расчетный счет. Такой подход позволяет продавцу со старого жилья сразу перебраться в новое, вместо того чтобы снимать квартиру на время поиска подходящего для покупки варианта.
Прямая купля-продажа намного проще: один покупает, другой продает, и процесс принятия решения зависит только от двух заинтересованных участников. Однако такие ситуации в последнее время случаются нечасто. К сожалению, «альтернатива» – наиболее распространенный вид сделок на сегодняшнем рынке недвижимости. И здесь необходимо принимать во внимание интересы и возможности нескольких сторон. Иногда продавцу-покупателю приходится ждать месяцами, пока другие участники сделки найдут подходящие для себя варианты недвижимости.
Характерные признаки альтернативной сделки
Для реализации альтернативной купли-продажи обычно привлекают риелторов, которые с помощью своей клиентской базы найдут нужный вариант намного быстрее, чем это обычно бывает при самостоятельном поиске. Кроме того, потребуется тщательная юридическая проверка нескольких объектов, проверка и подготовка множества документов.
В альтернативной сделке принимают участие не менее трех сторон:
- покупатель, желающий приобрести жилье;
- продавец-покупатель, продающий одну недвижимость и приобретающий другую;
- продавец, который уступает жилье продавцу-покупателю.
При этом на каждую куплю-продажу составляется отдельный договор.
Простейшую ситуацию с тремя участниками обычно называют стандартной альтернативной сделкой. Однако указанная цепочка подчас бывает намного длиннее и включает в себя несколько продавцов-покупателей. Некоторым из них, к тому же, может потребоваться взамен продаваемого жилья найти не одну, а две квартиры (например, вместо «трешки» – две «однушки»). Подобрать всем подходящие варианты и согласовать интересы всех участников такой сделки – задача очень непростая, которая под силу только достаточно опытному риелтору.
В числе признаков альтернативной сделки можно назвать:
- конкретное назначение вырученных с продажи недвижимости средств, которые направятся на покупку другого жилья;
- передача части денежных средств на руки в качестве доплаты. Как правило, продавец-покупатель после продажи жилья приобретает более дешевую недвижимость и получает доплату деньгами, либо – более дорогую и доплачивает сам;
- вероятность отмены сделки – любой из продавцов-покупателей может отказаться от продажи, если не подыщет нужный ему вариант жилья;
- проживание в квартире, выставленной на продажу на момент заключения предварительного договора.
Нужно отметить, что в законодательстве понятие «альтернативная сделка» никак не обозначено. Это скорее термин, который активно используют профессиональные участники рынка недвижимости.
В каких случаях применяется альтернативная купля-продажа?
Существует несколько типичных ситуаций, когда используется альтернативная сделка:
- обмен одной жилой недвижимости на другую с целью расширения или уменьшения жилой площади, переезда в другой район. Как правило, такие сделки сопровождаются доплатой с той или иной стороны;
- объединение нескольких родственников на общей жилой площади;
- разъезд жильцов коммунальных квартир;
- выделение отдельной жилплощади гражданам, находящимся под социальной опекой;
- раздел квартиры, которая зарегистрирована на долевых собственников. Например, после расторжения брака.
В простейшем варианте альтернативная сделка является прямым аналогом мены. Например, когда покупатели-продавцы обмениваются квартирами, составляя соответствующие договора купли-продажи.
Преимущества альтернативной продажи
«Альтернатива» получила столь широкое распространение из-за того, что у данного вида сделок имеются серьезные достоинства.
В числе плюсов можно отметить:
- одновременные продажа старой и покупка новой квартиры служат хорошей страховкой от риска возникновения непредвиденных ситуаций на рынке недвижимости. Например, от финансовых потерь вследствие роста цен на жилье, если продавец-покупатель свою квартиру уже продал, а замену ей еще не нашел;
- продавцу-покупателю не нужно переезжать на съемную квартиру, пока не найдется подходящий для приобретения вариант. Это бережет и деньги, и время, и нервы;
- покупатель квартиры может немного сэкономить, поскольку продавцы альтернативной недвижимости охотнее снижают цену;
- возможность отказаться от сделки в случае возникновения проблем или если не найдено подходящее жилье;
- альтернативная купля-продажа – оптимальный способ раздела общей собственности с помощью приобретения нескольких объектов недвижимости. Решение данной проблемы путем размена обычно весьма затруднительно.
Проблемные моменты альтернативных продаж
Конечно, имеются у данного вида сделок и свои минусы, и риски. Главный недостаток – процесс может неоправданно сильно затянуться или даже сорваться, если в цепочке продаж слишком много участников.
Как правило, альтернативные сделки тормозятся по следующим причинам:
- отсутствие согласованных действий внутри цепочки продаж, когда одни участники уже готовы к сделке, а другие – еще нет;
- попытки изменить договорную цену, если находятся более выгодные покупатели;
- отказ от сделки как таковой по тем или иным причинам, в том числе и на завершающих этапах;
- моменты правового характера, если одна из квартир оказалась юридически проблемной;
- задержка с переездом или выпиской собственников и жильцов квартир.
Также определенные риски создает необходимость заключения отдельного договора на каждую куплю-продажу. Любой из этих договоров является самодостаточным правовым документом, который не создает обязанности подписания подобных бумаг для других участников цепочки.
Минимизировать риски помогут следующие меры:
- четкое согласование деталей и времени подписания каждого договора еще на предварительном этапе;
- поручение всех операций одному опытному риелтору, который будет держать под контролем процесс от начала и до конца;
- отслеживание хода регистрации прав собственности по цепочке продаж на сайте Росреестра;
Нужно ли платить налоги?
Альтернативная сделка в плане налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи жилой недвижимости. Продавец должен заплатить подоходный налог в размере 13% от полученного в результате сделки дохода, если собственник владеет данной недвижимостью менее 5 лет
Напомним, при покупке квартиры в результате альтернативной сделки собственник также имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости недвижимости. При этом максимальная сумма, с которой можно оформить налоговый вычет – 2 млн рублей. То есть, если приобретенная квартира стоила больше, например – 3 млн рублей, размер вычета составит 13% от 2 млн рублей, или 260 тыс. рублей. Если же жилье обошлось дешевле двух миллионов, то на оставшуюся сумму можно будет оформить налоговый вычет при покупке другой квартиры в будущем.
Подведем итоги
Альтернативная купля-продажа – достаточно сложная сделка, которая требует хорошего знания рынка недвижимости и его правовых аспектов. Однако активное использование «альтернативы» в настоящее время показывает, что преимущества такого подхода перевешивают риски и недостатки. При грамотном и ответственном исполнении альтернативная сделка позволяет удовлетворить интересы всех сторон (покупателей и продавцов) в наилучшем виде. И в этом, пожалуй, ее главный плюс.
