Топ-100

Все сделки купли-продажи на сегодняшнем рынке недвижимости можно разделить на две большие категории – прямые (свободные) сделки, которые часто именуют «чистой продажей», и альтернативные. В первом случае речь идет об обычном приобретении или продаже жилья, когда покупатель и продавец оформляют куплю-продажу и на этом сделка является завершенной. Ко второй категории относятся куда более сложные сделки, которые могут включать в себя целую цепочку участников, преследующих собственные цели.

Что представляет собой альтернативная купля-продажа?

Альтернативной принято называть сделку, в которой продавец жилой недвижимости тут же становится покупателем другого жилья. Проще говоря, когда человек продает квартиру, чтобы на эти деньги приобрести другую. При этом регистрация обоих договоров купли-продажи осуществляется одновременно, а взаиморасчеты обычно производятся через банковскую ячейку или расчетный счет. Такой подход позволяет продавцу со старого жилья сразу перебраться в новое, вместо того чтобы снимать квартиру на время поиска подходящего для покупки варианта.

Прямая купля-продажа намного проще: один покупает, другой продает, и процесс принятия решения зависит только от двух заинтересованных участников. Однако такие ситуации в последнее время случаются нечасто. К сожалению, «альтернатива» – наиболее распространенный вид сделок на сегодняшнем рынке недвижимости. И здесь необходимо принимать во внимание интересы и возможности нескольких сторон. Иногда продавцу-покупателю приходится ждать месяцами, пока другие участники сделки найдут подходящие для себя варианты недвижимости.

Характерные признаки альтернативной сделки

Для реализации альтернативной купли-продажи обычно привлекают риелторов, которые с помощью своей клиентской базы найдут нужный вариант намного быстрее, чем это обычно бывает при самостоятельном поиске. Кроме того, потребуется тщательная юридическая проверка нескольких объектов, проверка и подготовка множества документов.

В альтернативной сделке принимают участие не менее трех сторон:

  • покупатель, желающий приобрести жилье;
  • продавец-покупатель, продающий одну недвижимость и приобретающий другую;
  • продавец, который уступает жилье продавцу-покупателю.

При этом на каждую куплю-продажу составляется отдельный договор.

Простейшую ситуацию с тремя участниками обычно называют стандартной альтернативной сделкой. Однако указанная цепочка подчас бывает намного длиннее и включает в себя несколько продавцов-покупателей. Некоторым из них, к тому же, может потребоваться взамен продаваемого жилья найти не одну, а две квартиры (например, вместо «трешки» – две «однушки»). Подобрать всем подходящие варианты и согласовать интересы всех участников такой сделки – задача очень непростая, которая под силу только достаточно опытному риелтору.

В числе признаков альтернативной сделки можно назвать:

  • конкретное назначение вырученных с продажи недвижимости средств, которые направятся на покупку другого жилья;
  • передача части денежных средств на руки в качестве доплаты. Как правило, продавец-покупатель после продажи жилья приобретает более дешевую недвижимость и получает доплату деньгами, либо – более дорогую и доплачивает сам;
  • вероятность отмены сделки – любой из продавцов-покупателей может отказаться от продажи, если не подыщет нужный ему вариант жилья;
  • проживание в квартире, выставленной на продажу на момент заключения предварительного договора.

Нужно отметить, что в законодательстве понятие «альтернативная сделка» никак не обозначено. Это скорее термин, который активно используют профессиональные участники рынка недвижимости.

В каких случаях применяется альтернативная купля-продажа?

Существует несколько типичных ситуаций, когда используется альтернативная сделка:

  • обмен одной жилой недвижимости на другую с целью расширения или уменьшения жилой площади, переезда в другой район. Как правило, такие сделки сопровождаются доплатой с той или иной стороны;
  • объединение нескольких родственников на общей жилой площади;
  • разъезд жильцов коммунальных квартир;
  • выделение отдельной жилплощади гражданам, находящимся под социальной опекой;
  • раздел квартиры, которая зарегистрирована на долевых собственников. Например, после расторжения брака.

В простейшем варианте альтернативная сделка является прямым аналогом мены. Например, когда покупатели-продавцы обмениваются квартирами, составляя соответствующие договора купли-продажи.

Преимущества альтернативной продажи

«Альтернатива» получила столь широкое распространение из-за того, что у данного вида сделок имеются серьезные достоинства.

В числе плюсов можно отметить:

  • одновременные продажа старой и покупка новой квартиры служат хорошей страховкой от риска возникновения непредвиденных ситуаций на рынке недвижимости. Например, от финансовых потерь вследствие роста цен на жилье, если продавец-покупатель свою квартиру уже продал, а замену ей еще не нашел;
  • продавцу-покупателю не нужно переезжать на съемную квартиру, пока не найдется подходящий для приобретения вариант. Это бережет и деньги, и время, и нервы;
  • покупатель квартиры может немного сэкономить, поскольку продавцы альтернативной недвижимости охотнее снижают цену;
  • возможность отказаться от сделки в случае возникновения проблем или если не найдено подходящее жилье;
  • альтернативная купля-продажа – оптимальный способ раздела общей собственности с помощью приобретения нескольких объектов недвижимости. Решение данной проблемы путем размена обычно весьма затруднительно.

Проблемные моменты альтернативных продаж

Конечно, имеются у данного вида сделок и свои минусы, и риски. Главный недостаток – процесс может неоправданно сильно затянуться или даже сорваться, если в цепочке продаж слишком много участников.

Как правило, альтернативные сделки тормозятся по следующим причинам:

  • отсутствие согласованных действий внутри цепочки продаж, когда одни участники уже готовы к сделке, а другие – еще нет;
  • попытки изменить договорную цену, если находятся более выгодные покупатели;
  • отказ от сделки как таковой по тем или иным причинам, в том числе и на завершающих этапах;
  • моменты правового характера, если одна из квартир оказалась юридически проблемной;
  • задержка с переездом или выпиской собственников и жильцов квартир.

Также определенные риски создает необходимость заключения отдельного договора на каждую куплю-продажу. Любой из этих договоров является самодостаточным правовым документом, который не создает обязанности подписания подобных бумаг для других участников цепочки.

Минимизировать риски помогут следующие меры:

  • четкое согласование деталей и времени подписания каждого договора еще на предварительном этапе;
  • поручение всех операций одному опытному риелтору, который будет держать под контролем процесс от начала и до конца;
  • отслеживание хода регистрации прав собственности по цепочке продаж на сайте Росреестра;

Нужно ли платить налоги?

Альтернативная сделка в плане налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи жилой недвижимости. Продавец должен заплатить подоходный налог в размере 13% от полученного в результате сделки дохода, если собственник владеет данной недвижимостью менее 5 лет

Напомним, при покупке квартиры в результате альтернативной сделки собственник также имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости недвижимости. При этом максимальная сумма, с которой можно оформить налоговый вычет – 2 млн рублей. То есть, если приобретенная квартира стоила больше, например – 3 млн рублей, размер вычета составит 13% от 2 млн рублей, или 260 тыс. рублей. Если же жилье обошлось дешевле двух миллионов, то на оставшуюся сумму можно будет оформить налоговый вычет при покупке другой квартиры в будущем.

Подведем итоги

Альтернативная купля-продажа – достаточно сложная сделка, которая требует хорошего знания рынка недвижимости и его правовых аспектов. Однако активное использование «альтернативы» в настоящее время показывает, что преимущества такого подхода перевешивают риски и недостатки. При грамотном и ответственном исполнении альтернативная сделка позволяет удовлетворить интересы всех сторон (покупателей и продавцов) в наилучшем виде. И в этом, пожалуй, ее главный плюс.

1 апреля 2019 в 14:47
26
0
Полезная статья
17 апреля 2019 в 17:32

Что может снизить стоимость жилья при продаже

Существует несколько факторов, которые традиционно оказывают влияние на стоимость жилой недвижимости. Это район расположения, качество окружающей инфраструктуры, транспортная доступность, характеристи...
32
0
Полезная статья
16 апреля 2019 в 18:10

Как не потерять квартиру, купленную на вторичном рынке

Выбирая квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно знают о важности юридической проверки недвижимости. Однако далеко не каждый будущий владелец квартиры понимает, чем может обернуться на практике...
33
0
Полезная статья
10 апреля 2019 в 15:42

Досрочное погашение ипотеки: полезная информация

Ипотечное кредитование позволило тысячам семей обзавестись собственным жильем. Однако для семейного бюджета чаще всего ипотека – это тяжелое бремя, от которого многие хотят избавиться как можно...
32
0
© 2014 — 2019 Free-m2
Free-m2 — Cайт объявлений жилой и коммерческой недвижимости
Использование Free-m2 — означает согласие с пользовательским соглашением