Ипотечное кредитование позволило тысячам семей обзавестись собственным жильем. Однако для семейного бюджета чаще всего ипотека – это тяжелое бремя, от которого многие хотят избавиться как можно быстрее. В юридическом плане у граждан РФ такая возможность имеется: законодательно кредитным организациям запрещено как-либо препятствовать досрочному погашению ипотечного кредита. Разберемся с особенностями и вариантами выплаты ипотеки раньше срока.
Чем регламентировано досрочное погашение ипотеки?
Согласно поправкам, внесенным в 2011 году в статьи 809-810 ГК РФ, банковские учреждения не имеют права требовать с заемщиков штрафы или дополнительные сборы в случае досрочного расторжения кредитного договора. Поэтому любой заемщик может полностью или частично погасить ипотеку ранее установленных сроков.
Все детали и особенности досрочной выплаты кредита должны быть прописаны в ипотечном договоре. Разумеется, их необходимо как следует изучить еще до подписания документа. Особенно, если для снижения кредитной нагрузки вы планируете по возможности вносить более крупные суммы, чем предусмотрено графиком платежей.
В договоре по ипотеке не должно быть следующих условий:
- запретов по частичному или полному погашению кредита раньше срока;
- штрафных санкций и дополнительных комиссий за преждевременное выполнение кредитных обязательств;
- моратория на досрочное погашение ипотеки;
- ограничений на минимальные размеры платежей по досрочному погашению займа.
Следует учитывать, что многие кредитные учреждения включают в ипотечный договор условия, согласно которым заемщик должен заранее известить банк о намерении досрочно погасить кредит. Как правило, срок такого уведомления не превышает 30 дней.
Алгоритм досрочного погашения займа
Выплата ипотеки раньше срока на практике идентична процедуре закрытия других типов кредитов. Если вы намерены погасить ипотеку полностью, то предварительно нужно будет выяснить точную сумму оставшейся кредитной задолженности.
Порядок действий следующий:
- Клиент предварительно ставит в известие банковскую организацию о своем намерении выплатить кредит раньше срока.
- Заемщик составляет в банке соответствующее заявление.
- На банковский счет вносится необходимая денежная сумма.
- Кредитная организация осуществляет проверку выполненных процедур.
- Банк составляет новый график ипотечных платежей, если кредит был погашен частично.
- Заемщик получает справку об отсутствии кредитных задолженностей, если ипотека закрыта полностью.
Таким образом, ничего сложного в самой процедуре досрочного погашения ипотеки нет. Нужно лишь соблюсти все формальности и своевременно внести заявленную сумму на банковский счет. Теперь разберемся с особенностями полного или частичного погашения ипотечного займа.
Полное погашение ипотеки
Если вы полностью выплатили ипотечный кредит, то нужно выполнить следующие действия:
- получить в кредитном учреждении справку о погашении ипотеки и справку о состоянии ссудного счета. Данные бумаги служат подтверждением, что все ваши обязательства перед банком полностью исполнены;
- запросить в банке документы для снятия обременения с недвижимости. Как правило, это банковская закладная с отметкой о погашении кредита;
- подать заявление в Росреестр о снятии обременения, для чего потребуется погашенная закладная.
Следует помнить, что после выплаты ипотеки у заемщика есть возможность воспользоваться налоговым имущественным вычетом, с помощью которого можно вернуть часть уплаченных средств по основному займу и по процентам.
Частичное досрочное погашение ипотеки
Данная процедура предполагает выплату лишь некоторой части ипотечного кредита. Для этого необходимо посетить кредитное учреждение, написать соответствующее заявление и в указанный день внести денежные средства. После погашения части долга банк составит новый график платежей.
Большинство банков позволяет заемщику выбрать, что будет уменьшено – срок ипотечного кредита или размер ежемесячных взносов. К этому решению заемщику следует подойти внимательно, заранее просчитав все плюсы и минусы каждого варианта.
Снижение срока ипотеки
При сокращении сроков кредитования сумма ежемесячных выплат останется прежней. Нужно отметить, что не каждый банк идет на данную меру: некоторые организации прописывают в кредитном договоре запрет на уменьшение сроков при частичном погашении ипотеки. Это обусловлено тем, что для банковских организаций предпочтительнее долгосрочные кредиты.
Вариант со снижением срока кредита будет интересен для заемщика при следующих условиях:
- платеж является аннуитетным;
- ипотечный кредит взят относительно недавно (примерно до 5 лет);
- размер ежемесячных выплат не является слишком обременительным для заемщика;
- договором не предусмотрено комиссий за досрочное погашение;
- в ипотечном договоре нет запрета на снижение срока кредитования.
Аннуитетный график платежей предполагает, что проценты по кредиту начисляются каждый день на остаток основного долга. Следовательно, чем ранее снизится основной долг, тем ниже будет общая переплата. Таким образом, внесение крупных сумм для погашения долга в течение первых 3-5 лет значительно уменьшает переплату. Однако частичная досрочная выплата ипотеки во второй половине срока кредитования не всегда имеет смысл, поскольку основные банковские проценты уже выплачены. Особенно это касается ситуации, когда речь идет о последней трети срока действия кредита.
Если ипотечный кредит предполагает дифференцированные платежи, то снижение сроков кредитования тоже предпочтительнее, чем уменьшение ежемесячного платежа. Но выгода здесь уже не является столь явной.
Снижение суммы ежемесячного платежа
Данный подход предполагает, что сумма ежемесячных выплат будет снижена, а срок ипотечного кредита останется прежним. Вариант с уменьшением платежа стоит рассмотреть в ситуации, когда кредит был взят на максимально возможную сумму и месячные платежи являются очень обременительными для семейного бюджета. Такой подход можно использовать, пока ежемесячный платеж не снизится до приемлемого уровня.
Дополнительные выгоды
Возвращение процентов за неиспользованный кредит
При досрочном погашении ипотеки заемщик вправе требовать возврата излишне выплаченных процентов. До обращения в банк необходимо выполнить соответствующие расчеты, чтобы обосновать правомерность претензий.
Важно учитывать следующее:
- кредитные проценты начисляются за каждый день использования банковских средств, независимо от установленного интервала ипотечных платежей;
- окончательное закрытие долга реализуется не в день внесения денег на счет, а в ближайшую по графику дату с учетом 30 дней на рассмотрение заявки заемщика на досрочное погашение;
- все расчеты необходимо производить на основе банковских документов (справка, сверка).
Кредитные проценты на весь период ипотеки закладываются во все аннуитетные платежи, в том числе и в те, которые заемщик выплатил досрочно. Нужно посчитать проценты, которые заемщик переплатил при досрочном погашении ипотеки, и составить письменную претензию в банк.
На рассмотрение данного заявления банку дается 30 дней, после чего он должен предоставить ответ. При отказе со стороны кредитной организации заемщик имеет право стребовать переплаченные средства через суд. В этом случае гражданин может попробовать получить с банка также компенсацию за незаконное использование чужих денежных средств.
Возвращение страховки
При досрочном погашении ипотечного кредита заемщик может вернуть часть уплаченной страховой премии, если подобное предусмотрено условиями страхового договора. Для этого необходимо предоставить страховщику соответствующее заявление и справку о погашении ипотеки. Свое решение относительно возврата страховой премии или отказа в таковом страховщик должен сообщить клиенту в срок 10 рабочих дней.
Подведем итоги
Досрочное погашение ипотечного кредита – это почти всегда правильный подход, и появившиеся свободные средства действительно лучше направлять на ипотеку. Это позволит минимизировать переплату по кредиту, а также быстрее снять обременение с квартиры, чтобы распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Исключением можно назвать ситуации, когда граждане специально берут ипотеку из-за минимальных процентов по кредиту, даже при наличии собственных средств на покупку квартиры. А высвободившиеся подобным образом деньги вкладывают, к примеру, в развитие своего дела, поскольку ставка по кредитам для бизнеса обычно существенно выше, чем проценты по ипотеке.