Топ-100

Титульное страхование: защищаемся от неприятностей при покупке квартиры

Существует немало печальных историй, когда граждане после покупки жилой недвижимости сталкивались с неожиданными юридическими проблемами. Худший вариант развития событий – сделка купли-продажи признается судом ничтожной, в результате чего человек теряет право собственности на приобретенную квартиру. Именно от таких проблем призвано защитить страхование титула. Это реальный и эффективный способ обеспечить себе финансовую защиту при покупке квартиры.

Что представляет собой страхование титула?

После приобретения квартиры покупатель получает титул собственника. Как раз потеря данного титула и права собственности на недвижимое имущество считается предметом титульного страхования. Данный вид страховых услуг широко распространен на Западе, однако в России он на практике используется только последние десятилетия.

Здесь важно понимать следующее: титульное страхование должно защитить от уже случившихся событий, о которых покупатель не знал на момент совершения купли-продажи квартиры. Например, какая либо из предыдущих сделок с данной недвижимостью прошла с нарушениями. Как следствие, покупатель по решению суда теряет на нее право собственности, т.к. сделка признается недействительной (юридически ничтожной). В итоге человек может лишиться и самой квартиры, и выплаченных за нее денежных средств. Однако при наличии договора страхования у него есть шансы на возмещение ущерба в рамках страховой суммы.

Титульное страхование при сделках с недвижимостью осуществляется в добровольном порядке. Это особенно актуально при покупке вторичного жилья, имеющего долгую юридическую историю в виде целой цепочки сделок купли-продажи. Осуществить юридическую проверку такой недвижимости крайне сложно, зачастую попросту невозможно. Поэтому очень часто банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, требуют от покупателя застраховать титул. В противном случае банк может счесть риски чрезмерно высокими и отказать в выдаче кредита.

Какую недвижимость можно застраховать?

По договору титульного страхования можно застраховать как жилую недвижимость (квартиру, дом), так и земельный участок, объекты незавершенного строительства и прочее. Это означает, что покупатель может прибегнуть к услугам страховщиков не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в случае приобретения новостройки. Хотя в целом недвижимость в строящемся доме считается юридически безопасной, здесь тоже имеются риски утраты права собственности. Например, из-за мошеннических действий компании-застройщика, которая продала одну квартиру дважды.

Когда можно рассчитывать на компенсации от страховщиков?

Вы вправе требовать от страховой компании возмещения убытков при наступлении страхового случая. Таковым будет являться прекращение права собственности на квартиру. К этому приводит решение суда, согласно которому сделка купли-продажи признается недействительной.

Существует несколько возможных оснований для отмены сделки в суде:

  • наличие ошибок в оформлении документации по сделке;
  • совершение сделки с общим имуществом со стороны одного из супругов без получения согласия второго;
  • совершение сделки недееспособным лицом;
  • присутствие признаков мошенничества или обмана, незаконных действий. Например, превышение полномочий со стороны доверенных лиц;
  • кабальные сделки, совершаемые под угрозой;
  • нарушение прав несовершеннолетних детей, неучтенных наследников;
  • совершение сделки лицом, не отдающим отчета в своих поступках.

Помимо перечисленного, в страховом договоре может присутствовать еще один пункт, приводящий к утрате права собственности на недвижимость. Это решение органов власти об изъятии, деприватизации, национализации или уничтожении имущества, которое являлось предметом сделки. Также в договоре или правилах страхования могут быть прописаны исключения из страхового покрытия.

На какую сумму можно застраховать титул?

Согласно правилам страховщиков, страховая сумма не может быть выше реальной стоимости недвижимости на момент заключения договора. Однако она может быть ниже, и тогда речь будет идти о неполном страховании. Подобные ситуации типичны для ипотечного кредитования, когда банк требует от заемщика осуществить страхование титула. При этом кредитную организацию вполне удовлетворит, если страховая сумма будет равна размеру кредита.

Неполное титульное страхование позволяет покупателю недвижимости сэкономить, однако это «палка о двух концах». Сэкономленная сумма на самом деле не так уж и велика, а потери могут быть действительно существенными. Если страховой случай все же наступит, страховщики выплатят компенсацию лишь в рамках страховой суммы. В ситуации с ипотечным кредитованием, к примеру, банк возместит свои потери, а неудачливый покупатель утратит и квартиру, и деньги (первоначальный взнос, внесенные ипотечные платежи). Поэтому намного правильнее и разумнее заключать договор страхования титула на полную стоимость недвижимости.

Во что обходится титульное страхование?

В случае с жилой недвижимостью тарифная ставка страховщиков находится в пределах от 0,3% до 3% от стоимости, чаще всего это около 0,5-1%.

Стоимость страховки обусловлена целым рядом моментов:

  • характеристики недвижимости – первичное или вторичное жилье. Страхование квартиры в новом доме будет стоить заметно дешевле, чем квартиры с вторичного рынка;
  • число сделок, в которых уже участвовала недвижимость. Чем больше таких сделок, тем выше страховая ставка;
  • размер страховой суммы, т.е. суммы, на которую страхуется титул (рыночная стоимость жилья, размер ипотечного кредита и др.);
  • срок договора страхования (до 10 лет);
  • заключение андеррайтера (сотрудника страховой компании, который оценивает риски).

Таким образом, общая сумма страховых взносов будет зависеть от оценки рисков, которая проводится в обязательном порядке, сроков страхования и размера страховой суммы.

Сроки титульного страхования

Покупатель недвижимости может застраховать титул сроком от 1 года до 10 лет. Это стандартные условия страховщиков, вызванные сроками исковой давности по части признания сделок недействительными. Какой именно срок страхования выбрать – решает сам страхователь. Единственное, кредитные организации обычно ставят условие, чтобы страховка соответствовала срокам, на которые предоставляется ипотечное кредитование.

Какие потребуются документы?

Для заключения договора титульного страхования сделки с недвижимостью необходимо будет подготовить пакет бумаг.

В их число входят:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (дом) – свидетельство о регистрации права собственности;
  • документы для подтверждения стоимости объекта недвижимости (заключение независимого оценщика, платежный документ или расписка, кадастровый паспорт и др.);
  • техпаспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).

Дополнительно страховщик может запросить любую документацию, которая может повлиять на оценку рисков.

Следует учитывать, что если в договоре купли-продажи квартиры указана заниженная цена (например, из-за налогов), то и страховая сумма тоже может оказаться более низкой. Особенно, если данный договор предоставляется в качестве документа, подтверждающего стоимость недвижимости.

Порядок страховых выплат

При наступлении страхового случая страхователь может рассчитывать на страховые выплаты. Для этого необходимо известить страховую компанию и представить ей подтверждающие документы. А также написать заявление об ущербе. Как правило, страховщика нужно уведомить о наступлении страхового случая в течение 3-х дней. В противном случае компания может отказаться выплачивать страховое возмещение.

Наступление страхового случая подтверждают следующие документы:

  • исковое заявление с датой поступления в суд;
  • определение о принятии иска судом;
  • вступившее в силу решение суда;
  • заключения компетентных органов о величине, форме и причине ущерба.

Согласно правилам, страхователь должен будет выдать страховщику доверенность на обжалование решений суда. Также страховая компания вправе запросить и другие бумаги, имеющие отношение к страховому случаю.

Решение о страховой выплате принимается в досудебном порядке, если страхователь выполнил все условия договора и представил необходимые документы. Ситуации, когда страховая компания вправе отказать в возмещении ущерба, обычно детально описаны в правилах страхования.

Резюме

Практика показывает, что следует очень серьезно относиться к заключению договора титульного страхования недвижимости, внимательно изучая все пункты и условия. И обязательно следовать правилам, своевременно извещая страховщика при наступлении страхового случая. В результате вы получите действительно хорошую финансовую защиту от непредвиденных ситуаций, связанных с покупкой квартиры.

20 февраля 2019 в 19:41
9
0
Полезная статья
6 мая 2019 в 17:41

Гарантия застройщика: как исправить недостатки квартиры в новостройке

При покупке жилой недвижимости в новостройке дольщику следует знать, что в отношении квартиры должна действовать гарантия со стороны застройщика. Законодательно это закреплено в законе «О защите...
59
0
Полезная статья
24 апреля 2019 в 15:23

Принимаем квартиру в новостройке: важные детали

После введения дома в эксплуатацию покупателю новостройки предстоит принять квартиру у застройщика. Здесь очень важно, чтобы дольщик отнесся к процедуре подписания акта приема-передачи ответственно, н...
55
0
Полезная статья
17 апреля 2019 в 17:32

Что может снизить стоимость жилья при продаже

Существует несколько факторов, которые традиционно оказывают влияние на стоимость жилой недвижимости. Это район расположения, качество окружающей инфраструктуры, транспортная доступность, характеристи...
35
0
© 2014 — 2019 Free-m2
Free-m2 — Cайт объявлений жилой и коммерческой недвижимости
Использование Free-m2 — означает согласие с пользовательским соглашением