Топ-100

Цены на жилую недвижимость – это всегда актуальная тема для разговоров, ведь жилье – одна из базовых потребностей человека. При этом стоимость квартир интересует практически всех, и профессионалов рынка недвижимости, и обычных граждан. Кто-то мечтает о покупке собственного жилья, кому-то необходимо расширить имеющуюся жилую площадь, иным недвижимость интересна для инвестирования. Разберем, как происходит ценообразование в сегменте жилой недвижимости, и что на самом деле влияет на цены.

Такая важная география

Фактор географии имеет очень большое значение. В региональных и районных центрах цены на квартиры практически всегда выше, чем в периферийных городах. Конечно, особняком здесь стоят наши столицы: Москва и Питер по стоимости жилья в России безусловные рекордсмены. Впрочем, по качеству возводимой недвижимости тоже. Квартиры, которые в столицах будут классифицироваться как «бизнес-класс», в регионах тянут на полноценный «элит».

На стоимость квартир могут повлиять и другие географические факторы. Чаще всего это близость к туристическим или курортным зонам, к морскому побережью с благоприятным климатом. Здесь можно выделить города российского черноморского побережья, которые не радуют низкими ценами на квартиры. Особенно это касается Сочи, где после проведения Олимпиады осталась превосходная инфраструктура.

Насыщенность рынка недвижимости предложениями

Еще не за горами те времена, когда однокомнатные квартиры на вторичном рынке разлетались как горячие пирожки, даже в очень старых домах. Это было обусловлено наиболее доступной ценой и высокой ликвидностью такой недвижимости. А новых однокомнатных квартир возводилось мало, и они раскупались еще на этапе строительства. В результате дефицит предложения поддерживал цены на недвижимость на сравнительно высоком уровне.

В настоящее время во многих российских городах ситуация принципиально иная. Масштабное возведение новостроек, где хватает малогабаритного жилья, способствует насыщению рынка и снижению стоимости квартир. В результате падают цены как первичную, так и на вторичную недвижимость. Однако в населенных пунктах, где застройщики не столь активны, дефицит предложения на рынке может поддерживать цены на неоправданно высоком уровне.

Покупательная способность населения

Средний уровень жизни в отдельно взятом городе, определяющий покупательную способность граждан, обязательно оказывает влияние на ценообразование на рынке недвижимости. Присутствие успешных предприятий и коммерческих структур, и наличие высокооплачиваемой работы, увеличивает количество экономически активного населения в городе. Плюс к этому, благополучные города обычно притягивают из периферийных населенных пунктов множество людей, мечтающих о хорошем заработке и карьере. Все это рождает растущий спрос на рынке недвижимости, чему способствует все более доступная ипотека. И, как следствие, ситуация отражается на ценах: стоимость квартир остается на неизменно высоком уровне.

Описанная ситуация, как правило, касается больших мегаполисов и региональных центров, которые обычно являются и экономическими центрами. Цены на квартиры в таких городах зачастую в несколько раз выше, чем в менее крупных и успешных населенных пунктах. Даже несмотря на то, что активность сегодняшних застройщиков такова, что в «центровых» городах практически не бывает дефицита предложений на рынке недвижимости.

Ценообразование внутри одного города: что влияет на стоимость квартир?

Решив продать или купить квартиру, мы сталкиваемся с необходимостью объективной оценки недвижимости. Существует несколько ключевых факторов, которые будут определять стоимость квартиры.

Цены на жилую недвижимость определяют:

  • расположение объекта недвижимости (район);
  • класс жилья («эконом», «бизнес», «элит»);
  • общие характеристики дома (материал строительства, этажность, год постройки);
  • характеристики квартиры (этаж, техническое состояние, количество квадратных метров, число комнат и планировка);
  • качественный уровень окружающей инфраструктуры;
  • транспортная доступность;
  • экология;
  • социальное окружение.

Если речь идет о новостройке на стадии строительства, то к перечисленному можно добавить уровень готовности объекта и имидж компании-застройщика.

Традиционно наиболее дорогими являются квартиры в центральных городских районах, а также в районах, которые считаются престижными. Чаще всего это экономические и деловые центры городов. Также это могут быть микрорайоны с хорошей экологией и транспортной доступностью, где активно возводятся новые жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, оснащаемые качественной инфраструктурой.

Самое дешевое жилье – это старые «хрущевки» на окраинных районах, где нет развитой инфраструктуры, зато присутствуют транспортные проблемы. Также может значительно снизить стоимость квартиры плохая экология или неблагоприятное социальное окружение. Еще один минус в «карму» недвижимости – расположение на первом или последнем этаже многоэтажки. Неважное техническое состояние жилья тоже имеет существенное значение при продаже: покупатель обязательно постарается скинуть цену «на ремонт». Кроме того, плохое состояние квартиры может негативно повлиять на само решение о покупке. Особенно, если в качестве альтернативы плохонькой «однушке» покупатель рассматривает компактную квартиру-студию за те же деньги, но в новом доме.

Чем отличаются сегменты рынка недвижимости?

Современный рынок недвижимости в мегаполисах обычно разделяют на три сегмента: «элит», «бизнес», «эконом». В небольших городах зачастую разделение проще: первые два сегмента сливаются в один «элит».

Элитные квартиры

Это наиболее дорогой сегмент жилой недвижимости, где требования к уровню оснащенности и качеству материалов постоянно растут. Многие эксперты считают элитные квартиры весьма стабильной частью рынка и самым выгодным вариантом для инвестиций. В частности, именно этот сегмент наименее просел во время разразившегося в 2008 году кризиса.

Цены на элитные квартиры – не самая простая тема: даже критерии, по которым недвижимость относят к элитному сектору, в разных городах могут отличаться. На практике это всегда самое просторное и комфортное жилье в городе, находящееся в наиболее престижных районах. При этом оценить такую недвижимость зачастую может только специалист, поскольку привычный принцип сравнительного анализа здесь не всегда срабатывает. Ведь цена на элитную квартиру зависит не только от объективных параметров, но и от того, какую сумму за подобное жилье готов выложить состоятельный покупатель.

Квартиры бизнес-класса

Такой сегмент рынка, как жилая недвижимость бизнес-класса, наиболее распространен в Москве и Санкт-Петербурге. Здесь он составляет значительную часть предложений, особенно на первичном рынке. Хотя в последние годы жилье бизнес-класса нередко возводится и в других российских мегаполисах, как правило, в городах-миллионниках.

Ключевыми факторами, которые влияют на цену квартир в среднем ценовом сегменте, остаются расположение (как минимум, хороший район), транспортное удобство, характеристики самой недвижимости и уровень оснащенности дома. А оснащаются дома бизнес-класса в столицах весьма неплохо: огороженная придомовая территория, системы контроля доступа и видеонаблюдения, климатические системы, подземный паркинг, собственная инфраструктура (детсады, магазины, фитнес-центры и др.).

Квартиры эконом-класса

Это наиболее обширный и востребованный сектор рынка жилой недвижимости. В последнее десятилетие цены на эконом-квартиры стали намного более доступными, отчасти вследствие роста предложения, отчасти из-за развития ипотечного кредитования. Особенно это касается строящегося жилья: в новостройках ранней стадии готовности можно купить квартиру, сэкономив 10-20% от стоимости. Если говорить о вторичном рынке, то здесь наилучшим вариантом по соотношению цены и качества считаются кирпичные дома постройки 1980-х годов.

При формировании цен на квартиры эконом-класса приоритетным обычно является месторасположение дома. Хотя в целом оказывают влияние все традиционные факторы (характеристики дома и квартиры, транспорт, инфраструктура, экология и т.д.).

Мы платим за удобство проживания

Очевидно, что стоимость недвижимости – очень непростое понятие, которое складывается из многих составляющих. На практике мы платим за все, что оказывает воздействие на удобство проживания в той или иной квартире. Любой из перечисленных факторов, влияющих на цену недвижимости, в конечном итоге делает ее более или менее комфортной для жизни.

Оценить суммарное воздействие разнообразных параметров на стоимость того или иного жилья бывает достаточно сложно. Особенно, если вы стараетесь сделать это самостоятельно, не имея опыта на рынке недвижимости. Если для вас важна максимально приближенная к реальности оценка квартиры, то зачастую разумнее проконсультироваться у профессионалов.

11 февраля 2019 в 18:52
14
0
Полезная статья
6 мая 2019 в 17:41

Гарантия застройщика: как исправить недостатки квартиры в новостройке

При покупке жилой недвижимости в новостройке дольщику следует знать, что в отношении квартиры должна действовать гарантия со стороны застройщика. Законодательно это закреплено в законе «О защите...
58
0
Полезная статья
29 апреля 2019 в 15:52

Апартаменты как вид жилья: особенности, достоинства и недостатки

Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно – около десятилетия назад. В настоящее время под этим словом позиционируется целый сегмент новомод...
55
0
Полезная статья
17 апреля 2019 в 17:32

Что может снизить стоимость жилья при продаже

Существует несколько факторов, которые традиционно оказывают влияние на стоимость жилой недвижимости. Это район расположения, качество окружающей инфраструктуры, транспортная доступность, характеристи...
34
0
© 2014 — 2019 Free-m2
Free-m2 — Cайт объявлений жилой и коммерческой недвижимости
Использование Free-m2 — означает согласие с пользовательским соглашением