После введения дома в эксплуатацию покупателю новостройки предстоит принять квартиру у застройщика. Здесь очень важно, чтобы дольщик отнесся к процедуре подписания акта приема-передачи ответственно, не как к простой формальности. В противном случае ему придется тратить собственные силы и средства на устранение недостатков новой квартиры, если таковые со временем обнаружатся.
Как все происходит: процедурные вопросы
Согласно закону 214ФЗ, застройщику дается ровно месяц на то, чтобы проинформировать дольщиков о готовности передать им квартиру. Отсчет начинается с момента приема дома госкомиссией и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После этого застройщик отправляет покупателям недвижимости заказные письма с уведомлением и описью вложения. Как правило, помимо этого, компании обзванивают дольщиков и присылают СМС оповещения.
После получения письменного уведомления клиенты должны связаться с застройщиком и приступить к процессу приемки квартиры. На практике это обычно означает, что покупатель записывается на конкретный день для передачи недвижимости. Следует помнить, что с момента уведомления у дольщика есть два месяца на подписание акта приема-передачи квартиры. Если в течение этого срока покупатель не проявит активности, то застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Важный момент: когда речь идет о большом многоквартирном доме с несколькими корпусами, процесс передачи недвижимости может затянуться на несколько месяцев. Здесь дольщику нужно быть внимательным: недобросовестный застройщик может записать вас в очередь позже 2-месячного срока, а затем просто составить акт в одностороннем порядке. Поэтому клиенту стоит подстраховаться и обеспечить себя доказательствами, что он не уклонялся от процедуры приема квартиры. Для этого в адрес застройщика направляется претензия, где отмечается готовность со стороны покупателя выполнить свои обязательства в указанный законом и договором 2-месячный срок. Лучше всего отправить бумагу письмом с описью вложения и уведомлением.
Какие бумаги взять с собой?
Отправляясь на процедуру приема-передачи квартиры, нужно захватить с собой договор долевого участия в строительстве и паспорт. Если покупатель не может явиться самостоятельно, то его интересы вправе представлять другой гражданин на основе нотариальной доверенности. Также нужно учесть, что некоторые управляющие компании просят сразу внести авансовый платеж за оплату коммунальных услуг. В новых домах закон позволяет им брать аванс за 4 месяца вперед.
Перед приемкой стоит еще раз изучить договор и проектную документацию. В данных бумагах отражена вся информация о квартире, доме, придомовой территории. Можно сделать копию плана квартиры, имеющегося в приложении к договору долевого участия. Этот план понадобится при проверке планировки и площади помещений.
Всего на осмотр квартиры покупателю дается не больше 7 рабочих дней. Если в течение данного срока передаточный акт не подписывается, то застройщик может подписать бумагу в одностороннем порядке и передать ее дольщику. На практике, как правило, процедура принятия квартиры занимает от 15-20 минут до 2 часов, в зависимости от количества комнат, наличия или отсутствия отделки.
Нужны ли инструменты?
Несложно понять чувства человека, которому хочется поскорее принять долгожданную квартиру, невзирая на некоторые недочеты. Однако правильнее подойти к делу основательно, выявить все ошибки застройщика и заставить его все исправить. И не нужно идти на поводу у представителя застройщика, если он вас торопит. У покупателя есть полное право проверять квартиру столько, сколько потребуется.
Захватите с собой следующие вещи:
- рулетку для обмера помещений;
- строительный уровень или отвес для проверки стен и углов;
- несколько бумажных листов, ручку, карандаш, смываемый маркер, мел и фонарик. Мелом и маркером можно помечать и подписывать недочеты. Для этой же цели подходят офисные стикеры, которые можно наклеивать с пометками;
- лампочку для проверки патронов и небольшой электроприбор для тестирования розеток;
- зажигалку и свечку для проверки работы вентиляции (по колебанию пламени);
- раскладной стульчик или стремянку.
Мы перечислили минимальный набор вещей и инструментов, которые будут вам полезны. Некоторые покупатели для приемки квартиры приглашают специалистов, обладающих профессиональным оборудованием. Другие просто берут различные спецприборы на время осмотра объекта у знакомых.
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
В процессе приема-передачи объекта необходимо получить и проверить следующие документы: технический и кадастровый паспорт, экспликацию, электромонтажный план, документы на счетчики, инструкцию по эксплуатации квартиры. Кроме того, должен быть составлен акт о взаиморасчетах по результатам обмеров БТИ. Если площадь квартиры оказалась меньше заявленной в договоре ДУ, то застройщик должен вернуть часть средств покупателю. Если площадь помещений оказалась больше, то покупателю придется доплатить за дополнительные квадратные метры.
Что проверяем?
Стены, полы, потолки
Если квартира сдается без отделки, то проверяют только ровность стен и углов, наличие трещин и пятен влаги на стенах. Обязательно нужно замерить высоту потолка – она должна быть не ниже заявленной в договоре. Если договором предусмотрена стяжка на полу – следует проверить и ее на ровность и наличие трещин. В случаях, когда квартира сдается после отделочных работ, потребуется более масштабная проверка. Нужно осмотреть, насколько хорошо приклеены обои, ровно ли нанесена краска, как уложена плитка (линолеум, ламинат и т.д.). Не стесняйтесь, проверяйте каждую стену, потолок и пол во всех помещениях.
Двери
Входную дверь проверяем на предмет царапин и механических повреждений, и целостность уплотнительных резинок, тестируем работоспособность замков и ключей. Также нужно просмотреть межкомнатные двери: качество их монтажа, работу ручек и замков. Дверные ручки не должны болтаться, двери открываются легко, без заеданий.
Оконные блоки
Осмотрите внешне окна и балконные двери на предмет повреждений стекол и рам, проверьте целостность резиновых уплотнений. Найденные недочеты помечайте маркером. Самый простой способ проверить герметичность установки – провести по периметру закрытого окна зажженной зажигалкой или свечой. Обязательно протестируйте работоспособность фурнитуры во всех положениях створок.
Электропроводка
С помощью электроприбора и лампочки нужно проверить работоспособность всех патронов, выключателей и розеток, заодно обратив внимание на качество их установки. Также следует поинтересоваться, имеется ли заземление. Не забудьте проверить дверной звонок. Если хотите протестировать электрочасть более основательно, то нужно взять с собой специальное оборудование.
Канализация, водоснабжение, отопление
Трубы водоснабжения должны быть оснащены запорной арматурой: проверьте работоспособность кранов и герметичность стыков, обратите внимание на наличие подтеков на трубах и соединениях. Если сантехника уже установлена, протестируйте ее работу и проверьте канализацию на герметичность. Ванна должна быть заземлена: для этого к корпусу прикрепляется специальный провод. Если приемка осуществляется в холодное время года, то нужно внимательно осмотреть систему отопления и отопительные приборы.
Вентиляция
Для проверки работы вентиляции достаточно приоткрыть оконную створку (при закрытой входной двери) и протестировать вентиляционную шахту с помощью зажигалки или свечи. Если имеется тяга, то пламя будет отклоняться внутрь шахты.
Подписание акта
Если проверка прошла успешно, и у дольщика отсутствуют замечания, то стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, клиент получает ключи и соответствующие документы. При наличии замечаний покупатель оформляет дефектную ведомость и пишет заявление на устранение недочетов. При этом можно подписать акт с условием устранения дефектов (и указанием сроков) или же не подписывать, пока застройщик не исправит недостатки. В любом случае дольщик имеет полное право добиться того, чтобы недвижимость соответствовала условиям, заявленным в договоре ДУ.
Важный момент: даже если вы что-то упустили и не потребовали у застройщика устранения недочетов, у вас есть возможность сделать это и после подписания акта приема-передачи. Дело в том, на новые дома застройщики должны предоставлять гарантию: 3 года на инженерное оборудование и 5 лет на строительные конструкции.
Подведем итоги
Подписание акта приема-передачи квартиры – ответственная процедура, к которой нужно подойти очень внимательно и серьезно. Здесь важно тщательно и не спеша проверить объект на соответствие заявленным в договоре ДУ характеристикам и своевременно выявить недочеты. Это можно сделать самостоятельно, вооружившись нехитрыми приспособлениями. Либо вы вправе воспользоваться помощью профессионалов, оказывающих специализированные услуги. Последний вариант, нужно отметить, встречается все чаще. Ведь специалисты хорошо осведомлены о типичных проблемах новостроек и лучше обывателя знают, куда смотреть при проверке квартиры и с помощью какого оборудования.
