Топ-100

Приобретение жилья в новостройке возможно несколькими способами. Один из них, и достаточно распространенный, – покупка по договору уступки прав требования или цессии. Поговорим о том, что представляет собой такая сделка, какие риски она в себе несет и как правильно подойти к вопросу.

Кто продает новостройки по договору уступки?

Можно выделить несколько категорий продавцов, предлагающих первичную недвижимость по договору переуступки прав. Здесь суть в следующем: заключение договора купли-продажи квартиры возможно только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления недвижимости в собственность. До этого момента вы можете купить новостройку непосредственно у застройщика по договору долевого участия в строительстве или вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Имеется еще один законный и легальный способ обзавестись жильем в новом доме – купить его у тех, кто сам приобрел его ранее (или получил от застройщика в счет оплаты услуг и др.). Именно в этих случаях и используется договор уступки прав требования.

Инвесторы

В современных жилых комплексах, расположенных в хороших районах, наиболее интересные варианты 1-комнатных и 2-комнатных квартир нередко раскупаются еще на стадии возведения домов. Часть покупателей подобного жилья – инвесторы, которые приобретают недвижимость по низким ценам на раннем этапе строительства, чтобы потом с выгодой продать уже готовую квартиру. Как правило, такие квартиры выставляются на продажу, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы или недели.

Подрядчики застройщика

При возведении жилых комплексов застройщики иногда рассчитываются со своими подрядчиками определенным количеством квартир в строящемся доме. Эту недвижимость потом компании реализуют самостоятельно, зачастую заметно дешевле среднерыночных цен. Поэтому приобретение квартиры по договору уступки у подрядчиков может стать хорошим способом сэкономить.

Участники долевого строительства

Сами дольщики тоже иногда продают недвижимость, которую покупали для себя. Причин тому может быть сколько угодно: переезд в другой город, срочно потребовались деньги, нашелся более интересный вариант жилья и т.д. Главное, чтобы реальным основанием для продажи не было разочарование дольщика в объекте недвижимости, неуверенность в порядочности застройщика или в сдаче объекта в срок.

Суть договора уступки прав требования

Согласно существующему законодательству (214-ФЗ), при заключении договора долевого участия с застройщиком дольщик обретает первичные права на недвижимость. Эти права участник долевого строительства может передать третьим лицам. Причем, повторение данной процедуры возможно сколько угодно раз, но лишь до введения дома в эксплуатацию. Данная сделка получила название уступки прав требования или цессии. Отличие от классической купли-продажи заключается в том, что в сделке, помимо покупателя и продавца, будет участвовать застройщик. И после регистрации договора решение всех спорных моментов осуществляется между покупателем и застройщиком.

Уступка прав на первичную недвижимость применяется в разных вариантах, в основном, при продаже новостройки по предварительному договору купли-продажи и при действующем договоре долевого участия (ДДУ). Наиболее надежным считается второй вариант, поскольку в случае с ДДУ договор уступки проходит обязательную госрегистрацию.

Наиболее важный момент, который необходимо понимать покупателю, – он приобретает не квартиру, а право требования данной недвижимости у застройщика. По факту покупатель получает права и обязанности дольщика, включая обязанность по соблюдению ДДУ. В том числе и по оплате взносов, если имеется задолженность, по подписанию акта приема-передачи в оговоренные сроки после сдачи объекта.

Покупка новостройки по договору уступки: важные моменты

1. Поинтересуйтесь причиной продажи

При покупке квартиры по переуступке нужно выяснить, почему именно дольщик продает новостройку. Иногда причиной становятся проблемы с качеством жилья, наличие технических или строительных нарушений. Поэтому обязательно осмотрите квартиру, на которую получите право требования, самым внимательным образом. Если, конечно, она уже построена.

Также желательно проверить всю предыдущую цепочку переуступок, если таковые имелись. Возможно, какая-либо из сделок проводилась с нарушениями? Идеальный вариант – если вы имеете дело с первым покупателем данной недвижимости.

2. Внимательно изучите документы

Тщательно изучите договор долевого участия в строительстве, который вам предъявит продавец. Особенно это касается прав и обязанностей дольщика. Также необходимо проверить все платежные документы, чтобы точно знать, полностью ли оплачена стоимость строящейся квартиры. Если по оплате имеются задолженности, то по договору уступки они перейдут к покупателю.

Особенно внимательно подойдите к изучению документов, если имеете дело с подрядчиком застройщика. На подрядчика может быть оформлен как договор долевого участия, так и договор переуступки прав. А иногда такие квартиры числятся непосредственно на застройщике или на третьих лицах. Необходимо точно узнать, погашены ли финансовые обязательства подрядчика перед застройщиком в отношении данной квартиры.

3. Проверьте надежность застройщика

Обязательно изучите информацию о компании-застройщике и о самом жилом комплексе, где приобретаете квартиру. Учредительные документы фирмы, проектную декларацию, разрешение на строительство и другие документы по проекту можно найти на официальном сайте застройщика или ЖК. Также стоит поискать в открытых источниках сведения о компании, о реализованных ей ранее проектах. Были ли возведены ЖК в срок, имелись ли нарушения, конфликты с дольщиками? Особенно это актуально, если вы покупаете квартиру в еще недостроенном доме.

4. Подготовка документов для сделки

Если вы решились на покупку новостройки по договору уступки, то продавцу потребуется собрать пакет бумаг для проведения сделки.

Порядок действий продавца таков:

  • оповещение застройщика о своем намерении продать недвижимость;
  • получение согласия со стороны застройщика, если это предусмотрено договором ДДУ;
  • оформление у застройщика документа об отсутствии задолженностей;
  • получение выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  • оформление у нотариуса согласия на сделку со стороны второго супруга, если продавец состоит в браке.

Также для проведения сделки по уступке прав понадобятся паспорта продавца и покупателя, и договор долевого участия в строительстве.

Если недвижимость была ранее куплена с использованием ипотечного кредита, ситуация будет сложнее. Потребуется согласие банка на проведение сделки с последующим переводом задолженности на покупателя. Здесь покупателю придется собрать весь стандартный пакет документов, необходимый при покупке квартиры в ипотеку: справку о доходах, копию трудовой книжки, оценку объекта и прочее. Если покупатель намерен погасить остаток задолженности по кредиту сразу, то кредитная организация может запросить за снятие обременения выплату комиссионных.

5. Подписание договора цессии

Чаще всего подписание договора уступки происходит в офисе застройщика, чтобы представитель компании мог сразу же подписать документ.

Договор обязательно должен содержать:

  • паспортные данные покупателя и продавца, юридические сведения о застройщике;
  • детальное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, число комнат, этаж);
  • права и обязанности сторон;
  • сроки и порядок взаиморасчетов;
  • дату и подписи сторон сделки.

После подписания договор уступки прав требования квартиры проходит регистрацию в Росреестре.

6. Передача денежных средств по договору

Наиболее распространенным и безопасным считается расчет через банковскую ячейку. Деньги вносятся в ячейку при заключении сделки, однако получить их продавец сможет лишь при наличии зарегистрированного договора уступки прав. То есть, когда право собственности (право требования) перейдет на покупателя уже официально.

Подведем итоги

Покупка новостройки через договор уступки прав требования – вполне распространенная практика. Более того, иногда это единственный способ приобрести квартиру в приглянувшемся жилом комплексе, где недвижимость уже «расхватали» на стадии строительства. Главное, все сделать правильно, прислушавшись к перечисленным советам. А также стоит внимательно ознакомиться с законами, регламентирующими сделки с жилой недвижимостью. Это Федеральный закон № 214 и статьи 382–390 Гражданского Кодекса РФ.

28 февраля 2019 в 15:56
14
0
Полезная статья
6 мая 2019 в 17:41

Гарантия застройщика: как исправить недостатки квартиры в новостройке

При покупке жилой недвижимости в новостройке дольщику следует знать, что в отношении квартиры должна действовать гарантия со стороны застройщика. Законодательно это закреплено в законе «О защите...
60
0
Полезная статья
29 апреля 2019 в 15:52

Апартаменты как вид жилья: особенности, достоинства и недостатки

Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно – около десятилетия назад. В настоящее время под этим словом позиционируется целый сегмент новомод...
57
0
Полезная статья
16 апреля 2019 в 18:10

Как не потерять квартиру, купленную на вторичном рынке

Выбирая квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно знают о важности юридической проверки недвижимости. Однако далеко не каждый будущий владелец квартиры понимает, чем может обернуться на практике...
38
0
© 2014 — 2019 Free-m2
Free-m2 — Cайт объявлений жилой и коммерческой недвижимости
Использование Free-m2 — означает согласие с пользовательским соглашением