Практика показывает, что около половины квартир в строящихся домах реализуется застройщиками до завершающей стадии возведения зданий. Основная причина заключается в очень привлекательной стоимости таких новостроек в сравнении с готовым жильем. Однако столь выгодное приобретение несет в себе немалые риски, которые необходимо свести к минимуму. Разберемся, как правильно подойти к покупке жилой недвижимости на ранней стадии строительства.
Плюсы покупки квартиры на этапе котлована
Максимальный выбор квартир и планировок
Лучшие предложения первичной недвижимости раскупаются на ранней стадии строительства. Чем позже покупатель включается в дело, тем меньшим будет выбор жилья по части планировок, площади и этажности. К окончанию возведения дома обычно в продаже остается порядка 20-30% квартир. Здесь покупателям приходится уже выбирать недвижимость по остаточному принципу, т.е. среди наименее привлекательных вариантов.
Экономия средств
Максимально низкие цены – ключевое преимущество новостройки на стадии котлована. Если при покупке квартиры на поздних этапах строительства можно сэкономить до 10-20% средств, то на стадии закладки дома выгода может достигать 30-40% от стоимости готового жилья. Подобные скидки застройщики делают для привлечения средств соинвесторов, которые выгоднее использовать, чем банковские кредиты. Кроме того, минимальная цена связана с повышенными рисками покупки недвижимости на стадии котлована.
Возможность получить рассрочку
Многие застройщики на раннем этапе строительства готовы предоставлять покупателям жилья рассрочку. И иногда такая рассрочка бывает беспроцентной, что закрепляется в договоре. Конечно, на длительные сроки здесь рассчитывать не приходится. Чаще всего покупатель сможет вносить оплату частями лишь до сдачи дома в эксплуатацию, но и это для многих существенный плюс.
Недостатки квартир на стадии котлована
Рискованное приобретение
Покупка жилья на начальной стадии строительства несет в себе серьезные риски. Основных потенциальных проблем всего две. Первая – это вероятность столкнуться с недобросовестными застройщиками, использующими полулегальные схемы продаж, или даже с откровенными мошенниками. Вторая – риск недостроя в силу тех или иных причин, или же серьезное нарушение сроков строительства. Одним словом, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы рискуете пополнить ряды «обманутых дольщиков».
Длительное ожидание
Если вы сделали выбор в пользу недвижимости на стадии котлована, то придется достаточно долго ожидать окончания строительства. И хорошо, если застройщик уложится в договорные сроки. На практике подчас случается так, что сроки окончания строительства отодвигаются несколько раз.
Как найти информацию о застройщике?
Профессионалы рынка недвижимости рекомендуют очень внимательно выбирать застройщика, ориентируясь на надежные компании с незапятнанной репутацией. Здесь важно постараться найти как можно больше информации о фирме из различных источников. Узнать, имеются ли у компании уже реализованные проекты, сдавались ли объекты в срок или с этим были проблемы.
Официальную информацию о застройщике можно без труда найти на интернет-сайте компании. А также данные по интересующему вас проекту, о партнерах и инвесторах фирмы, о других возводимых домах, если таковые имеются. Обязательно посетите сам объект, чтобы убедиться лично, что строительные или хотя бы подготовительные работы уже ведутся.
Некоторую полезную информацию можно получить и непосредственно у застройщика, побеседовав с его представителями. Например, узнать, какими банками аккредитована компания. Если речь идет о крупной и серьезной кредитной организации, то это однозначно хороший показатель, т.к. банки тоже осуществляют проверку кредитуемых фирм. Еще можно поинтересоваться, каким страховщиком осуществляется страхование строительства. Желательно, чтобы это была известная страховая фирма.
Очень полезным источником объективной информации могут стать форумы дольщиков. Там вы найдете все, о чем вам не расскажет застройщик или его официальный сайт. Например, о срывах сроков, претензиях по качеству строительства, различных конфликтных ситуациях. Одним словом, вы можете почитать отзывы людей, которые уже имели дело с данной строительной фирмой.
Какие документы вы вправе требовать у застройщика?
Согласно закону 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в СМИ или Интернете проектную декларацию, содержащую сведения об объекте строительства и информацию о своей компании. Причем, сделать это он должен в сроки не позже 14 дней со дня заключения первого договора долевого строительства.
По требованию застройщик обязан представить вам следующие документы:
- полученное разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- проектные документы со всеми внесенными в них изменениями;
- заключение государственной экспертизы по проекту;
- правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство.
Внимательно изучите всю проектную информацию и предлагаемый вам образец договора. Если возникли вопросы или неясности с правами и обязанностями сторон, обязательно их проясните до заключения договора. Не будет лишней консультация опытного в таких делах юриста.
Заключаем договор долевого участия (ДДУ)
Несмотря на принятый закон 214-ФЗ, далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия в строительстве. Однако специалисты настоятельно рекомендуют при покупке новостройки использовать только ДДУ, как наиболее безопасный для дольщиков, обеспечивающий в полной мере их права. Особенно это касается ситуаций, когда речь идет об объектах недвижимости на начальной стадии строительства. Дополнительный плюс – договор долевого участия проходит государственную регистрацию, что исключает возможность двойных продаж.
В договоре ДУ обязательно должны присутствовать:
- определение объекта долевого строительства (в соответствии с проектной декларацией), который будет передан дольщику;
- информация о цене объекта договора, порядке и сроках оплаты;
- четкое указание сроков передачи данного объекта участнику долевого строительства;
- сведения о сроках гарантии в отношении объекта долевого строительства.
Важный момент: если в ДДУ отсутствует хотя бы один из указанных пунктов, договор будет признан недействительным. После подписания документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Чем хорош ДДУ для покупателей квартир?
Если застройщик не выполняет взятых на себя обязательств, дольщик может разорвать договор в одностороннем порядке. В качестве примера таких нарушений со стороны застройщика можно привести срыв сроков строительства, несоблюдение требований к качеству объекта, изменение первоначальной планировки квартир. При этом застройщик должен вернуть дольщику не только уплаченные им деньги, но и компенсировать проценты за использование их в качестве заемных средств.
При невозможности достроить объект недвижимости в указанные в договоре сроки, компания-застройщик должна уведомить дольщиков в течение 2 месяцев и предложить им внести изменения в ДДУ. При этом застройщику придется выплатить покупателям квартир неустойку за каждый просроченный день. После того как дом достроен и принят государственной комиссией, компания обязана передать все квартиры дольщикам в течение двух месяцев.
На что обратить внимание при приемке квартиры?
После завершения строительства компания-застройщик должна сдать вам квартиру путем составления акта приема-передачи. Здесь важно самым внимательным образом подойти к осмотру недвижимости, указав представителю застройщика на любое несоответствие договору. Это касается и инженерных коммуникаций, и отделки, и сантехники, и метража, и т.д. Количество квадратных метров обязательно следует посчитать, т.к. недостающую площадь застройщик будет обязан компенсировать. Акт приема-передачи следует подписывать только после устранения всех выявленных недочетов. Если застройщик откажется их устранять, то вопрос можно решить через суд.
