Выбирая квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно знают о важности юридической проверки недвижимости. Однако далеко не каждый будущий владелец квартиры понимает, чем может обернуться на практике проблемная с правовой точки зрения купля-продажа. Разберемся, с какими неприятностями может столкнуться покупатель жилья, и какими последствиями это чревато.
Основные юридические риски вторичной недвижимости
Проверка квартиры на юридическую чистоту обычно связывается с необходимостью защититься от мошенничества или обмана со стороны продавца. Однако порой и добросовестные продавцы могут не знать, что их недвижимость таит в себе риски. А некоторые знают и помалкивают, надеясь что «пронесет», и проблем ни у кого не возникнет.
Наибольшие юридические риски несут в себе следующие ситуации:
- наследники, претендующие на данную собственность;
- нарушение прав несовершеннолетних;
- нарушение прав других собственников;
- процедура банкротства продавца;
- наличие обременений квартиры;
- недееспособность продавца;
- продажа недвижимости по доверенности.
Рассмотрим более подробно каждый из перечисленных вариантов, а также связанные с ними проблемы.
Нарушение прав наследников
Если продавец получил квартиру по наследству, то это запросто может стать источником неприятностей для покупателя. Иногда случаются ситуации, когда спустя годы вдруг появляются наследники, которые убеждены в нарушении собственных прав. И если это случится уже после того, когда объект наследования продан, сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Установленный законом срок вступления в наследство – 6 месяцев. Однако у потенциального наследника могут быть различные уважительные причины, по которым он не заявил свои права на наследство вовремя. Например, он попросту не знал о смерти наследодателя. В таком случае наследник может обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением и добиться признания сделки купли-продажи жилья недействительной.
Покупателю унаследованной квартиры следует внимательно изучить свидетельство о праве на наследство, в идеале – попросить у продавца нотариальную справку о том, что другие наследники отсутствуют. Но, к сожалению, даже это не станет 100-процентной гарантией того, что в будущем не возникнет проблем. Хотя, если после вступления в наследство прошло более 3-5 лет, то риски в целом не так велики.
Нарушение прав несовершеннолетних
Покупая жилье на вторичном рынке, нужно обратить внимание на наличие в семье продавца несовершеннолетних детей. Если окажется так, что в результате сделки купли-продажи значительно ухудшатся условия проживания детей, то в суд могут обратиться органы опеки. Поэтому покупателю стоит попросить продавца предоставить справку о составе семьи, а также справку о регистрации по форме №9.
Нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья – еще одна возможная «болевая точка». Если дети были выписаны из квартиры до приватизации, то по достижении совершеннолетия они могут попробовать через суд предъявить свои права на часть недвижимости.
При погашении ипотеки с помощью материнского капитала собственник должен оформить квартиру в долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Если он этого не сделает до продажи квартиры, то это также нарушит права несовершеннолетних. Поэтому покупателю нужно обратить внимание на количество детей у продавца. Если их более двух, то есть вероятность того, что материнский капитал был использован при покупке жилья. Чтобы подстраховаться от неприятностей, желательно попросить продавца показать справку из пенсионного фонда о целевом использовании маткапитала.
Нарушение прав других собственников
При покупке квартиры необходимо обратить пристальное внимание на то, не нарушает ли сделка права кого-либо из собственников. В противном случае может случиться так, что купля-продажа будет ими оспорена в судебном порядке. Покупатель лишится квартиры, а возврат денег с продавца ему придется требовать через суд.
В частности, когда покупатель приобретает долю в квартире, продавцу необходимо заручиться согласием всех собственников. Если продавец состоит в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие второго супруга на сделку. Если же брак был расторгнут не так давно, есть вероятность того, что второй супруг направится в суд для раздела совместного имущества.
Хорошим подспорьем в данном случае является проведение сделки купли-продажи квартиры через нотариуса. Такой подход дает возможность установить всех лиц, которые могут претендовать на данную недвижимость. Кстати сказать, если продавец на момент продажи квартиры не состоял в браке, то это тоже лучше зафиксировать нотариально.
Банкротство продавца
Финансовое положение продавца квартиры – один из факторов риска. Обязательно необходимо проверить, участвует ли он в данный момент в каких-либо судебных спорах, которые могут иметь юридические последствия для его имущества. Дело в том, что судебное решение о признании продавца банкротом или о взыскании с него крупных денежных средств может привести к признанию сделки купли-продажи недвижимости недействительной. А хуже всего то, что через суд могут быть оспорены сделки, в которых участвовал продавец за 3 года до проведения процедуры банкротства.
Проверять необходимо не только самого продавца-собственника квартиры, но и его половину, если он состоит в браке. Если в результате проверки выяснится, что судебные споры относительно финансовых средств, сопоставимых со стоимостью недвижимости, имеются, то это может быть сигналом возможных проблем в будущем. От подобной покупки лучше сразу отказаться. Ведь если сделка купли-продажи будет расторгнута из-за банкротства продавца, то покупателю сразу деньги не вернут. Он сможет их истребовать в судебном порядке наравне с другими кредиторами продавца.
Наличие обременений
При покупке недвижимости есть шанс столкнуться с квартирой, имеющей обременения. В качестве примера приведем договор ренты. Продать такое жилье можно лишь в ситуации, когда рента полностью исполнена. В противном случае покупатель квартиры рискует ее лишиться по решению суда.
Рента считается исполненной, если выплачена вся зафиксированная в договоре сумма или умер рентополучатель. Здесь очень важно убедиться, что договор ренты действительно исполнен, для чего стоит проверить выписки со счета для подтверждения своевременных выплат. Также нужно посмотреть выписку из домовой книги, чтобы выяснить, что рентополучатель был выписан именно по смерти, а не переписан на другой адрес.
Право пользования помещением со стороны третьих лиц – еще одна возможная проблемная ситуация. Чтобы удостовериться в отсутствии данной проблемы, нужно проверить выписку из домовой книги и выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо этого, должны быть зафиксированы все аресты и запрещения относительно данного объекта недвижимости, если таковые имеются.
Недееспособный собственник-продавец
Наличие у собственника квартиры психических заболеваний, включая те, что появляются на фоне употребления наркотиков или алкоголя, может стать основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. Проще говоря, собственник просто подает в суд, объясняя продажу тем, что не понимал, что делает. Наихудший вариант – когда недееспособность или ограниченная недееспособность продавца признавалась ранее решением суда. Разумеется, в такой ситуации покупателю будет трудно получить свои деньги обратно.
Иногда недееспособность собственника пытаются скрыть, продавая недвижимость по доверенности. В таком случае нужно обязательно пообщаться с собственником лично, постараться оценить степень его адекватности. Также стоит запросить у продавца соответствующие справки (наркологический, психоневрологический диспансеры).
Нужно учитывать, что при нотариальном удостоверении договора купли-продажи нотариус обязан проверить дееспособность сторон. В случае появления подозрений, что человек действует неосознанно, нотариус должен отказать в заверении такой сделки.
Продажа по доверенности
Если продажей занимается представитель собственника по доверенности, к такой ситуации необходимо отнестись предельно внимательно. Этим способом часто пользуются различного рода мошенники.
Для начала нужно проверить, является ли доверенность настоящей, и не была ли она отменена. Такую проверку можно выполнить у нотариуса, который выдавал бумагу. А также на портале Федеральной нотариальной палаты, для чего потребуются реквизиты документа.
Сделку купли-продажи квартиры по доверенности желательно совершать у нотариуса – это станет дополнительной гарантией ее законности. Однако лучше всего все-таки добиться личного присутствия собственника. В целом, профессионалы рынка недвижимости рекомендуют к сделкам по доверенности подходить максимально осторожно, отказываясь от покупки квартиры при малейшем подозрении на нечестность продавца или мошенничество.
