При покупке жилой недвижимости в новостройке дольщику следует знать, что в отношении квартиры должна действовать гарантия со стороны застройщика. Законодательно это закреплено в законе «О защите прав потребителей», а также в законе «Об участии в долевом строительстве…» (№ 2014-ФЗ). Застройщик обязан передавать покупателям объекты недвижимости, строго удовлетворяющие условиям договора долевого участия, строительным и техническим нормам. А также обеспечить соблюдение гарантийных обязательств в отношении данных объектов.
На что распространяется гарантия и как долго действует?
В процессе эксплуатации новой квартиры нередко проявляются строительные недочеты. Это могут быть трещины в стенах, промерзающие окна или углы, протекающая кровля, плохо работающее инженерное оборудование и т.д. Значительную часть таких недочетов застройщик, который отвечает за безопасность и качество построенного жилья, должен устранять по гарантии. Поэтому покупателю квартиры в новостройке нужно понимать, на что распространяются эти гарантийные обязательства и как долго они действуют.
Строительные конструкции
Здесь важно знать, что гарантия застройщика действует в отношении элементов конструкции квартиры и дома независимо от того, указано это в договоре ДУ или нет. В частности, к гарантийным случаям относятся недочеты, которые непосредственно связаны с качеством возведенного объекта. Та же протекающая кровля, к примеру, или негерметично установленные окна.
В целом, гарантия застройщика на строительные конструкции должна действовать не менее 5 лет. Для отдельных элементов многоквартирного дома гарантийный срок может быть увеличен. Например, для кровельных конструкций и межпанельных швов гарантия составляет не меньше 10 лет.
Инженерное оборудование
Гарантийное обслуживание инженерного оборудования – не менее 3 лет. К данной категории относят котельные, системы отопления, вентиляционные системы, мусоропроводы, лифты и другое оборудование. Если застройщик привлекает к процессу строительства подрядные организации, то он должен выбирать подрядчиков, которые обеспечат гарантийное обслуживание в течение требуемого срока. В противном случае устранять проблемы по гарантии придется самому застройщику.
В каких случаях не действует гарантия на новостройку?
Ответственность застройщика имеет ограниченный характер и распространяется, в основном, на недочеты капитального строительства.
Причины возможного отказа застройщика от гарантийного обслуживания:
- ухудшение эксплуатационных характеристик, связанное с естественным износом конструкций в результате окончания расчетного срока эксплуатации;
- нарушение эксплуатационных норм в отношении помещений и инженерного оборудования;
- несоблюдение правил установки и применения бытовых приборов и сантехники;
- выход из строя инженерного оборудования в результате аварий, спровоцированных действиями жильцов;
- проблемы с оборудованием и конструктивными элементами квартиры, которые были приняты по акту приемки-передачи без претензий со стороны покупателей. Данный пункт не касается недостатков, которые нельзя было заметить во время передачи квартиры. Например, квартира принималась летом, а зимой стали промерзать окна;
- повреждение элементов конструкций и инженерного оборудования жильцами в процессе эксплуатации.
Гарантийные сроки на элементы конструкции дома и оборудование могут быть прописаны в технической документации, которую застройщик передает управляющей компании. Кстати, именно управляющая компания несет ответственность за эксплуатацию здания после сдачи дома госкомиссии.
Как добиться устранения недочетов по гарантии застройщика?
Основную часть претензий со стороны дольщиков застройщики получают в первый год после сдачи проекта в эксплуатацию. Чаще всего покупатели квартир жалуются на качество самого жилья, однако бывают жалобы и на места общего пользования, а также на благоустройство придомовой территории.
При выявлении скрытых недочетов в квартире во время гарантийного периода дольщик имеет право предъявить претензию застройщику. Если застройщик откажется устранять недостатки в добровольном порядке и за свой счет, то покупатель может обратиться с иском в суд. Еще один вариант, которым вправе воспользоваться жильцы новостройки – подача жалобы в Роспотребнадзор.
Важный момент: нередко застройщики ссылаются на нарушения правил эксплуатации конструкций и оборудования со стороны управляющих компаний. Поэтому специалисты советуют покупателю недвижимости первоначально обращаться в управляющую компанию для проведения экспертизы. Если гарантийный случай получит подтверждение, то застройщик будет обязан устранить недостаток. Претензию желательно составлять в двух экземплярах: один оставить себе, а второй отправить застройщику заказным письмом с описью вложения или передать представителю компании под роспись.
Срок рассмотрения претензии по закону «О защите прав потребителей» составляет до 10 дней, если говорить о ГК РФ, то там прописан другой срок – до 30 дней. Однако специалисты рекомендуют сроки ожидаемого ответа и реакции со стороны застройщика указать непосредственно в тексте обращения.
Коллективные жалобы эффективнее
Нередко покупатели квартир в одном многоквартирном доме или проекте сталкиваются со схожими проблемами. Жители новостройки могут общаться на форумах и не только, выявляя общие недостатки. После этого решают создать инициативную группу и подготовить совместную претензию. Практика показывает, что общими усилиями жителям новостроек удается добиться большего.
В целом, застройщики стараются не доводить дело до суда, поскольку это влияет на репутацию, да и сами суды обычно оказываются на стороне покупателей жилья. Поэтому с помощью грамотно составленной претензии жители проблемных квартир вполне могут добиться своей цели – устранения недочетов по гарантии.
Резюме
На жилье в новых домах действует установленная законом и подтвержденная договором ДУ гарантия, как на строительные конструкции, так и на инженерное оборудование. Поэтому покупатели квартир в новостройках имеют полное право требовать устранения недостатков за счет застройщика. Даже если вы приняли по акту приема-передачи квартиру с дефектами, все равно есть шансы воспользоваться гарантией. Для этого нужно правильно составить и передать претензию застройщику. А в случае отказа застройщика остается возможность решить вопрос через суд.
