Существует несколько факторов, которые традиционно оказывают влияние на стоимость жилой недвижимости. Это район расположения, качество окружающей инфраструктуры, транспортная доступность, характеристики дома и квартиры. Однако в процессе торга покупатель может обратить внимание и на другие моменты, которые могут привести к заметному снижению цены. И собственнику квартиры это обязательно нужно учитывать, если он хочет подойти к ценообразованию максимально объективно, чтобы недвижимость не продавалась слишком долго.
Что может стать основой для торга?
Профессионалы рынка недвижимости знают, что при продаже вторичной квартиры результатом торга порой становится значительное снижение цены. Если присутствует целый «букет» объективных недостатков, то цена может упасть на 10-20% и более от среднерыночной. Конечно, с учетом того, что собственники обычно немного завышают стоимость жилья в расчете на будущий торг.
На что именно покупатель может надавить, чтобы сделать цену более привлекательной для себя? Ответ: на любую причину, снижающую комфортность проживания в данной квартире. Это может быть расположенный под окнами оживленный проспект, депрессивный пейзаж за окном, проблемы с парковочными местами и многое другое. Разберем наиболее характерные факторы, оказывающие понижающее влияние на стоимость квартиры.
Возраст, состояние и особенности здания
Возраст дома всегда учитывается при ценообразовании. Квартиры в старом жилом фонде каждые 15-20 лет дешевеют примерно на 10 процентов. Исключением являются только добротные «сталинки», которые относятся к категории престижного жилья.
Приблизительно на 5-10 процентов могут снизить стоимость квартиры различные дефекты здания или его особенности. Например, заметная трещина в стене кирпичного дома, промерзающие швы в старом панельном доме, неприятный запах из вентиляционных отверстий. Другой пример – присутствие под балконом коммерческой пристройки к первому этажу, где на крыше постоянно собирается мусор с верхних этажей. Наличие на первом этаже офисов с входом из жилого подъезда тоже станет причиной для снижения стоимости квартиры.
Если у недвижимости имеется какой-либо недостаток такого плана, то продавцу нужно быть готовым, что покупатель обязательно обратит на него внимание и постарается снизить цену.
Первый и последний этажи
Стоимость квартир на первом этаже существенно отличается от среднерыночной. Разница в сторону понижения может составлять от 5 до 15 процентов, в зависимости от того, является ли квартира угловой. Стоит сказать, что далеко не для каждого покупателя первый этаж является проблемой. Для пожилых людей и семей с маленькими детьми квартира на первом этаже иногда рассматривается как плюс.
Если жилым в доме является только второй этаж, а на первом расположены коммерческие площади, то это тоже негативно влияет на стоимость жилья. Разница со среднерыночной ценой у таких квартир может составить 2-3 процента. А если на первом этаже располагается какое-нибудь шумное заведение, то продавцу придется скинуть еще больше.
Последний этаж наиболее отрицательно сказывается на цене, если речь идет о старых 4-5-этажных домах без лифта. Особенно, если в доме имеется проблемная крыша. В более современных зданиях, где сверху есть технический этаж и хорошая кровля, расположение на последнем этаже вряд ли можно назвать минусом квартиры.
Характеристики квартиры
Техническое состояние жилья – важный фактор. Наибольшую скидку продавец может получить на недвижимость, которая перенесла ЧП. Например, серьезное затопление вследствие тушения пожара в квартире выше этажом или непосредственно сам пожар.
Неудачная планировка с проходными комнатами и совмещенным санузлом – еще один повод поторговаться. Также как и отсутствие в квартире лоджии или балкона, которое может снизить цену на 5-10 процентов.
Незаконная перепланировка, даже если она выполнена без нарушений и ее можно в будущем узаконить, обязательно отрицательно отразится на цене. Поэтому новое планировочное решение лучше зарегистрировать до продажи квартиры. В результате это может стать достоинством жилья и поводом для повышения цены.
А вот перепланировка, которую нельзя узаконить – причина для значительного дисконта. Причем, профессионалы не советуют покупателям связываться с таким жильем даже ради существенной экономии. Ведь рано или поздно все равно придется переделывать квартиру под существующие нормы, но уже за свой счет.
Плохое соседство
Проблемные соседи – это очень серьезный повод для снижения цены. Например, если из соседней квартиры регулярно доносится неприятный запах или если соседская квартира постоянно сдается студентам, которые часто устраивают шумные вечеринки. Или же, если у соседа идет вечный и непрекращающийся ремонт. А близкое соседство алкоголиков или наркоманов – это вообще веская причина, чтобы отказаться от покупки. При наличии перечисленных факторов продавцу стоит очень серьезно задуматься, как сильно придется скинуть цену, чтобы покупатель не потерял интерес.
При формировании цены имеет значение не только «квартирное» соседство. Если рядом с домом расположены объекты, которые плохо сказываются на здоровье и комфорте проживания или вызывают психологический дискомфорт, то это тоже снижает стоимость недвижимости. В качестве примера можно привести линии электропередач (ЛЭП), вокзалы, железнодорожные пути, крупные автомагистрали, тюрьмы, кладбища. А также точки торговли дешевым алкоголем или дешевые питейные заведения, где собираются специфические компании. В отдельных случаях близость к таким объектам может снизить стоимость жилья до 30 процентов. Например, если дом расположен рядом с ЛЭП или ТЭЦ.
Как подойти к торгу, чтобы выгодно продать квартиру?
Во-первых, перед продажей стоит постараться устранить те недостатки квартиры, которые можно исправить. Например, привести в порядок лестничную клетку или тамбур, сделав дешевый косметический ремонт. Узаконить перепланировку, если таковая имеется. А если где-то в квартире совсем старые плохие обои, то лучше наклеить новые, пусть даже дешевые. В целом, делать свежий ремонт во всей квартире вряд ли стоит – это, скорее всего, не окупится.
Во-вторых, специалисты советуют на каждый минус недвижимости найти один или несколько плюсов. Такими плюсами, к примеру, может стать близость к полезным для покупателя объектам инфраструктуры (детсад, школа, магазин, почта, остановка транспорта и т.д.). Наличие неподалеку охраняемой автостоянки или гаражного кооператива – еще один плюс. Хорошие соседи, с которыми установлены «душевные» отношения, – тоже очень хорошее преимущество. Тихий зеленый дворик, благоприятная социальная среда в целом и т.д. Одним словом, продавцу необходимо хорошо подумать, чтобы нивелировать отрицательные стороны покупки для покупателя.
В-третьих, при оценке недвижимости собственнику стоит проявить максимум объективности, что не всегда просто. И хорошенько подумать, смогут ли найденные достоинства перевесить все недочеты квартиры. Если такой вопрос вызывает сомнения, лучше заранее приготовиться к тому, что цену на квартиру придется скидывать. Особенно, если недвижимость действительно проблемная, и потенциальных покупателей на нее не так много.
