Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно – около десятилетия назад. В настоящее время под этим словом позиционируется целый сегмент новомодного жилья, которое становится все популярнее. Поговорим об особенностях, преимуществах и недостатках приобретения апартаментов для проживания.
Что называют апартаментами?
На законодательном уровне понятие «апартаменты» имеет неоднозначный правовой статус. С 2011 года под этим термином понимаются номера высшей категории в гостиницах, домах отдыха, санаториях и т.д. Данную терминологию своим приказом №35 ввело российское Министерство спорта и туризма.
На практике же апартаментами все чаще называют нежилые помещения, в которых возможно проживание. При этом речь может идти не только о зданиях гостиничного типа, но и о бывших офисных и производственных площадях. В любом случае апартаменты относятся к разряду коммерческой, а не жилой недвижимости. И это имеет для владельцев такого жилья целый ряд последствий, о которых мы еще упомянем.
Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры?
В визуальном плане апартаменты могут практически ничем не отличаться от квартир. Если не считать отсутствия типовых планировок и зачастую большего метража, чем в обычном жилье. Все инженерные коммуникации, необходимые для постоянного проживания, как правило, в апартаментах имеются. Можно сказать, что апартаменты – это что-то среднее между офисом, благоустроенным номером в гостинице и квартирой.
Практическая разница между квартирой и апартаментами берет начало в правовом статусе такого жилья. Поскольку апартаменты являются коммерческой недвижимостью, на них не распространяются положения Жилищного Кодекса РФ. Как и все законные льготы и дотации, связанные с жильем.
Например, оплачивать коммунальные платежи придется по коммерческому тарифу. Закон о долевом строительстве 214ФЗ тоже не действует в отношении апартаментов, и при покупке данной недвижимости в новостройке покупатель будет не дольщиком, а соинвестором с гораздо менее защищенными правами.
Преимущества апартаментов
В настоящее время апартаменты являются довольно востребованным товаром на рынке. Это объясняется наличием у них определенных достоинств, в сравнении с обычными квартирами.
1. Стоимость квадратных метров
Относительно низкая цена – главное преимущество апартаментов. Разница в цене с аналогичной по площади квартирой может доходить до 20-30% и более. Учитывая, что в случае с недвижимостью такая разница в процентах выливается в достаточно крупную сумму, это не может не привлекать покупателей.
2. Свободный выбор планировки
В апартаментах отсутствуют ограничения по перепланировке, за исключением изменения несущих конструкций. Владелец сможет придать жилью буквально любой дизайн, распланировать пространство каким угодно образом, и все это без всяческих согласований. При этом нет свойственных квартирам ограничений по расположению «мокрых зон» – кухни, ванной и санузла. Возможность выбора свободной планировки особенно привлекает творческие натуры и активную молодежь.
3. Хорошее месторасположение
Апартаменты в новостройках часто возводят в местах точечной застройки, где уже имеется качественная сложившаяся инфраструктура. Также в качестве апартаментов могут выступать бывшие офисные, коммерческие и производственные помещения. Нередко они располагаются в центральных или деловых городских районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, где жилье стоит очень дорого.
4. Собственная инфраструктура
Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то у владельца будет возможность пользоваться услугами и сервисами всех объектов гостиничной инфраструктуры, входящих в данный комплекс. Например: магазин, фитнес-центр, кинозал, бассейн, кафе и т.д. На практике это может быть очень удобно, особенно для людей занятых, ценящих время.
5. Хороший вариант для сдачи в аренду
Для тех, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями, апартаменты также могут стать неплохим выбором. Благодаря хорошему местоположению такое жилье нетрудно с выгодой сдать в аренду, и вряд ли придется долго искать клиентов.
Недостатки апартаментов
Отрицательных сторон у приобретения апартаментов в качестве жилья тоже хватает. И их необходимо тщательно взвесить, чтобы покупка недвижимости не обернулась разочарованием.
1. Высокие расходы на коммунальные услуги
Платить коммунальщикам за апартаменты придется где-то на 15-25% больше, чем в аналогичной по площади квартире. При этом не стоит рассчитывать на льготы и субсидии по оплате ЖКХ. Владелец апартаментов будет выплачивать полную стоимость коммунальных услуг.
2. Отсутствие постоянной прописки
Поскольку апартаменты формально не являются жильем, в них возможна только временная регистрация. Следовательно, для граждан, которым необходима постоянная прописка по месту жительства, апартаменты – неудачный выбор.
3. Более высокий имущественный налог
В то время как собственник квартиры будет платить налог на имущество в размере 0,1-0,3%, владелец апартаментов – 0,5-2% от кадастровой стоимости. Причина все та же – апартаменты являются не жилой, а коммерческой недвижимостью.
4. Сложности с ипотекой
Далеко не каждый банк выдает ипотечные кредиты на приобретение нежилых помещений. При этом потребуется более значительный первоначальный взнос, а банковский процент по кредиту будет заметно выше, чем в случае с покупкой в ипотеку обычной квартиры. Купить коммерческую недвижимость в кредит с использованием материнского капитала тоже не получится.
5. Более рискованная покупка новостройки
Как уже говорилось ранее, в случае с апартаментами не действует закон о долевом строительстве, который наилучшим образом защищает права дольщиков. Кроме того, застройщик имеет законное право не следовать нормативам, актуальным для жилищного строительства. В результате апартаменты в новостройке – однозначно более рискованная покупка, чем квартира.
6. Возможность изъятия через суд
Апартаменты не получится выдать за единственное жилье, поскольку официально это коммерческая (нежилая) недвижимость. Поэтому они могут быть изъяты судом за долги перед третьими лицами в случае судебных тяжб.
7. На апартаменты не распространяется Жилищный Кодекс РФ
Это означает, что нельзя будет пожаловаться на шум за стеной в позднее время. Соседи могут смело устраивать ночные вечеринки с громкой музыкой. Или вести шумные строительные работы с раннего утра и до поздней ночи. Или даже использовать соседние помещения в коммерческих целях, т.е. по их прямому фактическому назначению. Все перечисленное может сделать очень проблемным постоянное проживание в апартаментах, особенно, если в семье есть маленькие дети.
Возможен ли перевод апартаментов в жилое помещение?
Чисто технически это возможно, и примеры фактического перевода апартаментов в жилой фонд уже имеются. Однако процесс это длительный и непростой, поскольку законодательно четкая процедура пока не прописана. Следовательно, нет никаких гарантий, что у отдельно взятого собственника такой перевод получится.
На практике необходимо, чтобы коммерческая недвижимость при переводе в жилой фонд удовлетворяла ряду условий. Например, соответствовала техническим и санитарным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирных домов. Также владельцу апартаментов нужно будет собрать целый пакет документов для подачи в соответствующие инстанции. Точнее сказать, владельцам, поскольку решение о переводе в жилой фонд принимается на собрании собственников. Значит, нужно будет убедить и других владельцев апартаментов о необходимости смены статуса недвижимости, что получается далеко не всегда.
В целом, пока что при покупке апартаментов в качестве жилья лучше изначально не рассчитывать на перевод в жилой фонд в будущем. И если данный вид недвижимости обладает для вас каким-либо критичным недостатком в статусе коммерческого помещения, стоит с самого начала сделать выбор в пользу квартиры.
